• Voll vermietete Wohnimmobilie, 100 % Eigentum bzw. steuerliche Zuordnung zum ausgewählten Steuerhaushalt. Modellstart am 1. Januar mit zwölf Monaten Vermietung und Finanzierung. Unterjähriger Kauf, verbilligte Vermietung und Sonderfälle werden nicht berechnet.
• Darlehen = Kaufpreis + Kaufnebenkosten − eingesetztes Eigenkapital. Monatliche Annuität aus Sollzins + anfänglicher Tilgung. Zinsen und Tilgung werden jeden Monat aus der Restschuld berechnet. Angezeigt wird der Jahresdurchschnitt.
• AfA-Basis = Gebäudeanteil × (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Annahme: sämtliche eingegebenen Kaufnebenkosten sind Anschaffungsnebenkosten; keine Finanzierungskosten enthalten. Grundstück ist nicht abschreibbar.
• 5 % degressive AfA nur bei erfüllten Voraussetzungen nach § 7 Abs. 5a EStG: u. a. begünstigter Neubau, fristgerechter Herstellungsbeginn bzw. Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029, Erwerb bis Ende des Fertigstellungsjahres. Keine automatische Prüfung, keine Sonder-AfA nach § 7b.
• Laufende Vermietungskosten sind tatsächlich verausgabte, nicht umgelegte und sofort abzugsfähige Kosten. Rücklagen sind nur Liquiditätsvorsorge und werden nicht steuerlich abgezogen. Keine doppelte Eingabe von Rücklage und tatsächlicher Ausgabe. Umlagefähige Nebenkosten werden als durchlaufend ausgeklammert.
• Jährlicher ESt-Effekt = tarifliche Einkommensteuer ohne Vermietung minus Einkommensteuer mit Vermietungsergebnis. Ohne Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Kinderfreibetragsprüfung, Progressionsvorbehalt, Verlustvorträge, andere Tarifermäßigungen und Sozialabgaben-Effekte. Kein Lohnsteuer- oder Nettogehaltsrechner. Negatives Gesamt-zvE erzeugt hier keine zusätzliche Erstattung.
• Brutto abzüglich automatisch geschätzter oder selbst eingegebener Abzüge ist eine zvE-Näherung. Automatik 2026: Arbeitnehmer-RV 9,3 % bis 101.400 € Jahresbrutto; GKV-Arbeitnehmeranteil 7,3 % plus halber Zusatzbeitrag bis 69.750 €, steuerlich um 4 % für Krankengeld gekürzt; Pflege-Arbeitnehmeranteil bis 69.750 €. Hinzu kommen bis zu 1.230 € Arbeitnehmer-Pauschbetrag pro beschäftigter Person und 36 € Sonderausgaben-Pauschbetrag pro Person. Arbeitslosenversicherung und nicht als Basisversorgung erfasste KV-Anteile nur im verbleibenden Vorsorge-Höchstbetrag von 1.900 € je Person im Modell. Regelmäßiges ganzjähriges Gehalt, GKV und gesetzliche Rentenversicherung werden vorausgesetzt. Keine automatischen Kinderfreibeträge, Entlastungsbeträge, bAV oder Kirchensteuerabzüge. Für die Beratung nach Möglichkeit das tatsächliche zu versteuernde Einkommen ohne diese Immobilie verwenden.
• Steuerklasse wird zur Falldokumentation erfasst; die Jahressteuer hängt vom zvE und der Veranlagung ab. Ersparnis ist eine geschätzte Steuerentlastung, keine zugesagte Auszahlung. Der Monatswert verteilt den Jahresbetrag auf zwölf Monate; der tatsächliche Zahlungszeitpunkt kann abweichen.
• Vergleich der laufenden Liquidität, keine vollständige Wirtschaftlichkeits- oder Vermögensprognose: keine alternative Kapitalanlage des Eigenkapitals oder monatlicher Differenzen, Wertsteigerungen, Inflation, Verkaufs- und Umzugskosten oder Fördermittel. Beim Eigenheim keine individuellen Steuervergünstigungen berücksichtigt.

Quellen: § 32a EStG · § 7 EStG · § 9 EStG · § 10 EStG · § 9a EStG · § 10c EStG

Die voreingestellten Sollzinsen sind Beispielwerte, kein persönliches Finanzierungsangebot und kein Live-Zinsfeed. Bitte durch den angebotenen nominalen Sollzins ersetzen; beide Szenarien sind separat anpassbar.